ИИ · иллюстрацияИллюстрация по описанию сделки · создана с помощью ИИ · не фотография объекта
Сохраняю свои мысли и условия на дату поста. Мои прежние ожидания и планы могли измениться; доступность участия в старых предложениях нужно уточнять отдельно.
По условиям, которые я описывал в канале
Историческое условие; не обещание будущего дохода
Как я описывал эту историю в своём дневнике.
Последующий результат в архиве не найден.
Сохраняю этапы из моих постов. По этой схеме можно проследить историю, но нельзя рассчитать доходность.
28.04.2024 · Из моего дневника
Инвестиции под залог ДДУ (Договор Долевого Участия).
Несколько недель назад, один из подписчиков-инвесторов, отправил мне, интересную заявку на инвестирование (он сам, готов войти в эту сделку на 20-30%).
-
Заемщик:
Предприниматель, 40+ лет. Занимается выкупом с торгов объектов недвижимости и их продажей. В собственности на нем и супруге много объектов. Покупают/Продают. -
Залог:
У заемщика заключены 3 (три) договора Долевого строительства, зарегистрированные в Росреестре (ДДУ). И с полной, 100% оплатой на общую сумму 30.000.000 рублей. -
Объекты:
Почему мне стало интересно?
Мое любимое место - озеро Тургояк. Кто не знает, это второе по чистоте озеро в России, после Байкала. Люблю летом приезжать сюда, на недельку, семьей с палаткой (у нас есть доступ к закрытой база для своих, где палаточных мест всего 4. Невероятное место силы и энергии).
Есть компания Баден-Баден , они строят термы (Баден Resort). Не реклама, просто, чтобы понять, что строят. Построили и управляют 7 термами. На этапе стройки еще порядка 3-4. Пользуются хорошим спросом.
На Тургояк, они сейчас строят премиальный круглогодичный термальный комплекс с апартаментами. Инвесторы покупают, и сдают в аренду Управляющей компании.
Два апартамента в Баден Resort и один апартамент, недалеко на горнолыжном комплексе (тоже место знаю, пользуется хорошим спросом, круглогодично).
- Условия:
Нужно 15.000.000 рублей, мораторий 6 месяцев, ставка 30-36%, в залог ДДУ. Сделка нотариальная.
Я лично, как и участники Синдиката, и Инвестор, который обратился, не имели опыта залога ДДУ.
Проконсультировавшись с юристами и нотариусами, выяснили - что это возможно.
- Мое мнение:
Шикарное место, проверенная компания застройщик, многолетний опыт управления такими объектами, хороший заемщик занимающийся понятным бизнесом, имеющий много активов, условия сделки тоже прекрасны. Мощный административный ресурс у застройщика. Объекты хорошо прибавляют к стоимости на этапе стройки. В будущем, это хороший актив для пассивного дохода.
Интересное направление. Рынок займом под залог ДДУ, на мой взгляд свободный. Сделка интересна, с точки зрения, обкатать такую схему и понять этот рынок.
Мои возражения:
Залог - ДДУ. Объект еще не построен (сдача 2025-2026). Несмотря на все возможные разрешения, и поддержку нынешней администрации (даже за счет муниципалитета, уже проложили асфальтовую дорогу к комплексу). Он находится в зоне Озера. Неизвестно, какие могут быть политические решения по запрещению строительства. Все разрешения и согласования есть, есть письма от Администрации, что все законно и соответствует всем нормам и правилам.
Стоит учитывать, что это не жилая недвижимость, и скорее всего, в случае проблем с достройкой, я бы не рассчитывал на Государство и программы защиты дольщиков. Все таки, мы говорим про апартаменты для бизнеса.
В текущий момент, свободные средства ограничены (мы закрываем 9-ю сделку). Предложений достаточно много, и скорее всего, для себя, выберу понятный инструмент с залогом готовой недвижимости. Тем более, что предложений поступает не мало, и есть из чего выбирать в моменте.
У Вас был опыт инвестирования под залог ДДУ?
Предлагаю обсудить в комментариях .
Для новичков напомню, что можно высказывать АБСОЛЮТНО любое мнение, не только положительное . Любая конструктивная критика и возражения. Этот канал, не для продажи услуг и заработка на инвесторах, а для честного и многогранного анализа.