Сохраняю свои мысли и условия на дату поста. Мои прежние ожидания и планы могли измениться; доступность участия в старых предложениях нужно уточнять отдельно.
05.04.2024 · Из моего дневника
Инвестиции в недвижимость за рубежом. Мое мнение.
Говорить будем, только про покупку недвижимости с целью перепродажи, или сдачи в аренду.
Цели "для себя", диверсификация капитала в зарубежные активы/валюту и прочие аспекты, рассматривать не буду (это уж точно индивидуально все).
В разное время и с разной степенью погруженности, я изучал недвижимость в следующих странах:
- Турция
- Северный Кипр
- Бали
- Болгария
- Черногория
- Казахстан
- Грузия
- ОАЭ
Рынок каких-то стран я изучал дистанционно, в других прямо жил, и активно передвигался, по разным городам на протяжении 1-3 месяцев. Проживать и отдыхать - абсолютно разный опыт.
В 95% случаях, управлением Вашей недвижимостью будет заниматься управляющий.
Это может быть частное лицо, компания, или даже сетевой отельный оператор, например Radisson.
Средняя ставка доходности порядка 5-10% годовых валюте. Ближе к 6-8% скорее всего.
Есть страны, где доходность на уровне 1-3%.
Есть вероятность как удорожания в будущем, так и спада рынка на десятилетия.
- Иметь один объект (да и в целом объекты), не интересно с моей точки зрения, так как Вы несете расходы на управление, обслуживание, ремонт, налог, перевод денег и т.д,
Вряд ли, при всех этих трудозатратах, а особенно рисках, Вы получите более 5% годовых.
Рынок недвижимости - цикличен (как и любой другой).
Вам с удовольствием продадут "первичку", и мало кому потом, будет интересно продавать вторичный рынок.
Нарисуют красивые и радужные перспективы в момент продажи.
Но, когда Вы захотите продать, может оказаться, что и место у Вас не очень, и купили Вы на пике, и в Вашем доме/комплексе, еще 200 таких же инвесторов, хотят выйти из проекта и они Ваши прямые конкуренты.
Рынок, cильно зависим от политических и геополитических решений, как и климатических. С недавнего времени мы узнали, что такое локдаун пандемия.
Мы как то жили в доме, 16 этажей, 8 подъездов. У нас даже лифт был персональный, так как на весь дом, жильцы были примерно в 8 квартирах.
Как и на любом рынке, нужно не слепо доверять риэлторам, а погружаться самому. Проводить собственный анализ.
Когда рынок падает, риэлторы бегут на рынок другой страны (особенно из Сочи).
Специалисты ли они, на новых рынках? Думаю, что нет.
Иногда, доходность может быть валютной.
Когда я жил в Астане, мне настолько понравился Апартаментный комплекс YES, что я решил собрать небольшой пул на 10 апартаментов. Пул я собрал.
Провел переговоры и пришел к договоренностям с владельцами бизнеса, у кого в управлении 10-50 апартаментов, договорился на управление (так было выгоднее, чем предлагала УК местная).
Получил хорошую скидку от застройщика. Но, по итогу, отказался от сделки, посчитав арендную доходность не настолько выгодной.
Cпустя 7-8 месяцев, можно было заработать только на курсе . Тенге вырос даже к доллару.
Было очень интересно наблюдать стройки на Северном Кипре. Когда на заборе было написано что цена 30.000 Фунтов, а в шахматке Застройщика, спустя год, цена была уже 90.000 Фунтов, да и сам фунт , ранее стоил 50 рублей, а в момент изучения уже 90
Изучая Грузию (Батуми), узнал, что можно купить номер и стать собственником в отеле Radisson. Отельеры только управляют, а номера принадлежат Инвесторам. Даже отель строят под отельера, по его техническому заданию.
Неоднократно, был близок к покупке. Но, каждый раз, что-то происходило.
Для себя я решил, что не готов пока к этой Инвестиции.
Вижу следующие сложности:
- Риск законодательства чужой страны (дорогие адвокаты, переводчики, документы)
- Обслуживание недвижимости
- Ликвидность
- Климатические, политические и другие риски
- Доходность низкая, возможен убыток
- Высокий порог входа в большинстве стран
- Сложность контроля
В целом, считаю зарубежную недвижимость "тяжелым инструментом".
Есть более понятные и простые инвестиции.
А какой опыт у Вас ? Сколько удавалось заработать?
Расскажите про свой опыт в комментариях....